Después de la devastadora explosión de gas en Harlem en 2014 que destruyó un edificio y dejó ocho personas muertas, y una segunda explosión en East Village en 2015 que mató a dos personas e hirió a veinte, la ciudad de Nueva York aprobó la Ley Local 157 (LL157). Si bien la LL157 exigía detectores de humo y de monóxido de carbono en todas las residencias de la ciudad de Nueva York, también señalaba que en el futuro, cuando existiera una norma nacional para la detección de gas natural, el Departamento de Construcción de la ciudad de Nueva York tenía 180 días para redactar una norma que exigiera la detección de gas natural en la ciudad de Nueva York.
Si bien gran parte de la comunidad inmobiliaria olvidó esta futura cláusula dependiente de LL157, la Asociación Nacional de Prevención de Incendios (NFPA), Under Writer Laboratories (UL) y DeNova Detect®, que habían sido pioneros en la detección de gas natural en Japón, se unieron a otros para crear una norma nacional. Esa norma se publicó en 2023 y el Departamento de Construcción de la Ciudad de Nueva York emitió su borrador de norma en octubre de 2023. Se celebró una audiencia pública en noviembre y la norma final se emitió el 22 de febrero de 2024.
La norma sigue de cerca el código NFPA, que exige que los detectores de gas natural se instalen en el techo o a menos de un pie del techo, a menos de diez pies en sentido horizontal de los electrodomésticos y a no menos de tres pies, excepto donde el espacio no lo permita, como alrededor de las secadoras a gas. Para el 1 de mayo de 2025, los dispositivos deben instalarse sobre todos los electrodomésticos a gas en todas las residencias de la ciudad de Nueva York. Las residencias de clase B, que generalmente son viviendas subsidiadas, permiten que los sistemas cableados diseñados por profesionales del diseño se instalen en los pasillos en lugar de sobre los electrodomésticos individuales.
Los detectores de gas deben estar certificados y etiquetados con UL1484, lo que exige que sean probados por una Agencia de Pruebas Reconocida a Nivel Nacional (NRTL), ya sea ETL o UL, para cumplir con la norma UL. Como es de esperar, hay muchos dispositivos que no cumplen con la norma en el mercado y, aunque la documentación del producto puede afirmar que el dispositivo es "compatible", es importante comprobar que el dispositivo esté realmente etiquetado con la marca ETL o UL correspondiente.
Los edificios tienen tres opciones prácticas: dispositivos “básicos” enchufables o alimentados por batería que no notifican al personal del edificio; y dispositivos “inteligentes” alimentados por batería que notifican al personal del edificio.
En la actualidad, se encuentran disponibles dispositivos básicos enchufables que utilizan tecnología más antigua y que deben reemplazarse cada cinco años con una batería de respaldo que, por lo general, debe reemplazarse cada seis meses. Como la mayoría de los apartamentos no tienen una toma de corriente a menos de un pie del techo, esta opción requerirá contratar a un electricista para que instale una toma de corriente en cada apartamento.
Las opciones básicas que funcionan con baterías son una opción de bajo costo. No hay cargos por monitoreo y no requieren que un electricista instale un tomacorriente. Se trata de una alarma local que anuncia que se detecta gas y que el inquilino debe evacuar y llamar al 911. Este tipo de alarma depende de que los inquilinos escuchen la alarma y llamen al 911.
Sin embargo, existen opciones más seguras. Las opciones inteligentes que funcionan con baterías utilizan una red inalámbrica que utiliza una tecnología reciente llamada Red de Área Amplia de Largo Alcance (LoRaWAN). Cuando estos dispositivos detectan la fuga de gas, notifican de inmediato a la recepción del edificio, al administrador de residentes y al administrador de la propiedad. El personal del edificio puede responder sabiendo 1) que la fuga de gas acaba de comenzar 2) el porcentaje de gas en el apartamento expresado como % de gas que se necesitaría para explotar 3) la ubicación precisa de la fuga, es decir, la estufa en el apartamento 21J.
Esto permite que el personal del edificio responda de forma segura y rápida, sabiendo exactamente dónde está la fuga y lo peligroso que es entrar. Como dijo Edin Bojic, administrador residente y presentador de Building Talk, un podcast para administradores residentes de Nueva York: "¿Sabes cuánto tiempo lleva encontrar el apartamento? Ir al apartamento y que ese cinco por ciento se convierta en un siete por ciento, se convierta en un ocho por ciento, un diez por ciento... y, hombre, si se convierte en más, no solo estás poniendo en peligro un apartamento, ¿qué diablos pasa con los de al lado? Arriba, abajo, en todas partes. Sabes que es un problema múltiple, múltiple, y Dios no quiera que haya una explosión".
Si bien la mayor seguridad para el edificio al saber la ubicación precisa y el nivel de riesgo tan pronto como comienza una fuga de gas hace que los detectores monitoreados sean una “obviedad”, puede resultar sorprendente que un análisis sofisticado de los costos revele que el dispositivo monitoreado es el más económico a lo largo de 10 años.
Inicialmente, los dispositivos enchufables son los menos costosos, a $60 por detector, pero duran solo cinco años en comparación con los 10 años de los dispositivos que funcionan con baterías, requieren baterías de respaldo nuevas cada seis meses y, como la mayoría de los apartamentos no tienen un tomacorriente a menos de un pie del techo, requerirán un electricista.
En la elección entre el dispositivo de batería básica de $79 y el dispositivo de batería inteligente de $219, además del potencial costo catastrófico de una explosión de gas en la propiedad y la vida humana, los administradores también deben incluir un cálculo del costo potencial de un corte de gas en el edificio durante diez años.
En pocas palabras, si el departamento de bomberos no puede encontrar una fuga reportada en un edificio de apartamentos con la suficiente rapidez, probablemente tendrán que cortar el suministro de gas al edificio. Como cualquier administrador de propiedades de Nueva York experimentado le dirá, para volver a abrir el gas es necesario realizar una prueba de presión de las tuberías en todo el edificio, que los edificios casi siempre no superan. En la mayoría de los casos, para pasar la prueba, el edificio debe volver a tener tuberías o incluso debe convertirse en un edificio con servicio eléctrico.
En el caso de un edificio de 50 unidades en régimen de cooperativa en Manhattan, un destacado fontanero calculó que el coste total de las pruebas, la instalación de nuevas tuberías y la instalación de calderas temporales ascendería a 1.070.000 dólares. Si el riesgo de cierre de todo el edificio fuera del 5% anual, durante 10 años, el riesgo total sería del 50%, o 535.000 dólares. Si reducimos ese riesgo diez veces, hasta el 0,5% anual, el riesgo sigue siendo de 53.500 dólares, cifra que supera con creces el coste adicional de los detectores controlados, incluso incluyendo el coste de la red y la suscripción.
Los administradores de edificios prudentes educarán a los propietarios/operadores y a las juntas de cooperativas y condominios para que consideren el costo a diez años, incluido el riesgo. Si bien muchos edificios aún pueden optar por el dispositivo básico alimentado por batería por su simplicidad y menor costo inicial, muchos edificios apreciarán la verdadera economía del sistema monitoreado teniendo en cuenta el riesgo y se alegrarán de que también sea mucho más seguro para el edificio, los inquilinos y los socorristas.
Una vez que el edificio tiene instalada la red de monitoreo de gas, el mismo sistema modular facilita la incorporación de sensores para detectar fugas de agua y de combustible para calefacción, fugas en las válvulas de los inodoros, mal funcionamiento de las calderas y detección de fugas en el pozo colector. El mismo sistema puede equiparse con válvulas automáticas para realizar tareas de mantenimiento y limitar futuras pérdidas por fugas. Para los propietarios/operadores, el mismo sistema puede medir el consumo de agua y otros servicios.
Cuando Chubb Insurance observa que su reclamo promedio por fuga de agua en Nueva York cuesta $54,000 y un sensor de $60 dólares puede detectarlo en segundos, no sorprende que las aseguradoras estén comenzando a exigir que los edificios instalen sistemas de detección de agua en el punto de fuga (PoL).
La tecnología que hace posible todo esto es la red de área amplia de largo alcance (LoRaWAN), que permite que los dispositivos alimentados por batería de bajo costo funcionen durante 10 años sin necesidad de reemplazar la batería y que sus receptores de radio (puertas de enlace) se instalen cada dos o tres pisos del edificio. Los dispositivos luego se comunican con Internet y las aplicaciones mediante chips de teléfonos celulares en lugar de las conexiones a Internet del edificio.
Si bien cumplir con otra ley local puede parecer una carga, ahora es un buen momento para considerar aprovechar la oportunidad de instalar un sistema de detección de gas monitoreado y su red de monitoreo para comenzar la transición a una modernización integral de edificios inteligentes de bajo costo para reducir los costos de reparación y de seguro, al mismo tiempo que aumenta la satisfacción de los inquilinos y el valor del edificio y, lo más importante, salva vidas.
Fuente: Cooperator News Nueva York
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